Ceny nemovitostí v krizi klesly až o 24 %, zlevnila i Praha

Byty a rodinné domy v dobrých časech zdražovaly, nyní však začala opačná fáze hospodářského cyklu. Dlouhodobá statistika přitom ukazuje, že realitní trh v takovém případě stagnuje a zlevňuje. Ceny nemovitostí každopádně klesají vůči průměrné mzdě.

• Jak srovnáváme data
• Ceny rodinných domů
• Ceny bytů
• Kontextuální shrnutí a graf

Bydlení patří mezi základní lidské potřeby, ale naši političtí zastupitelé ponechávají tuto existenční nutnost na volném trhu. Takže zatímco teplárny a vodárny podléhají cenové regulaci, byty a rodinné domy mohou neomezeně zdražovat, ovšem také prudce zlevňovat.

Realitní investoři, kteří stavějí nebo pronajímají nemovitosti, pochopitelně chtějí vydělat. Takže povzbuzují své spoluobčany, aby rychle nakupovali byty a rodinné domy, třeba na celoživotní dluh. Dokud mají nadbytek zájemců, ceny nemovitostí stoupají, a jejich majitelé tak bohatnou. Jakmile však poptávka opadne – potenciální zákazníci přijdou o příjem a nedostanou hypotéku, nebo prostě trpělivě počkají na zlevnění – trh začne stagnovat a potom klesne.

Dlouhodobé srovnání podle krajů a obcí

Porovnejme data Českého statistického úřadu. Shrneme průměrné kupní ceny rodinných domů a bytů, přiznané ke zdanění, v Kč za krychlový a čtvereční metr. Základními jednotkami jsou obce, dělené podle krajů a rámcového počtu svých obyvatel: do 1 999 („vesnice“), 2 000 až 9 999 („městys“), 10 000 až 49 999 („město“), 50 000 a více (regionální „metropole“). Sledujeme vývoj v letech 2007 až 2018, přičemž zhruba v letech 2008 až 2015 trvala ekonomická krize.

Ceny rodinných domů v Kč/m³

Ceny tuzemských bytů v Kč/m²

Ceny nemovitostí závisejí na poptávce

Podobně jako jiné tržní statky, „rezidenční reality“ ve sledovaném období střídavě zdražovaly, zlevňovaly a zase stoupaly na atraktivitě. Oproti výchozímu stavu jsou nyní jednoznačně dostupnější byty v maloměstech Ústeckého kraje nebo rodinné domy ve městech Libereckého kraje. Za českou korunu tam nyní koupíme větší plochu a prostor, než dříve.

Celostátní ceny nemovitostí jsou však plastičtější, takže vyžadují důslednější analýzu. Nominálně, tedy samy o sobě stouply (rodinné domy o 27 %, byty o 40 %). Ale reálně, v kontextu rodinných příjmů klesly (průměrná hrubá měsíční mzda mezitím rostla rychleji, celkem o 52 %, z 20 957 Kč v roce 2007 na 31 868 Kč v roce 2018).

Rezidenční nemovitosti nominálně zlevňovaly během minulé ekonomické krize: byty o 17 % (roky 2014/2008), rodinné domy o 6 % (2014/2011). Realitní trh poklesl i v Praze: byty o 19 % (roky 2013/2008), rodinné domy o 24 % (2015/2014). Mezitím stoupala daň z přidané hodnoty (z 5 % koncem roku 2007 na 15 % od roku 2013), ale zlevňovaly peníze (hlavní úroková sazba byla začátkem roku 2008 na 3,75 %, potom klesla téměř k nule). Potenciální kupci tehdy zrovna měli finanční problémy, nebo byli opatrní – a nabídka se přizpůsobila.

Prodejci pochopitelně raději zlevní a získají aspoň několik zákazníků, než aby byli předražení a nevydělali vůbec nic. Ústupový vyjednávací prostor mají zejména tam, kde dosahují vysokých zisků. Záleží však na potenciálních zákaznících: Pokud budeme masově kupovat přemrštěné hypotéky, ceny nemovitostí narazí teprve na naši platební neschopnost.

V posledních letech jsme sice zažívali dobré časy, nezaměstnanost byla rekordně nízká a stoupaly mzdy. Ale kvůli současné koronavirové epidemii a navazujícím státním regulacím začala nová ekonomická recese. Česká národní banka předpovídá, že hrubý domácí produkt letos klesne o 8 %. Brzy zjistíme, jestli znovu zlevní také reality.

Zdroj úvodní fotografie: pixabay.com